在零售商业大环境疲弱的形势下，一个有意思的现象正在发生。据仲量联行第三季度北京房地产市场报告显示，郊区购物中心的空置率降至4.1%，为该市场自2008年出现以来的最低点。
“由于核心商圈没有新的供应，导致新的购物中心集中在郊区。随着轨道交道等基础设施建设不断完善，人口外迁实现，郊区有了一个比较好的住宅支撑点。因此，虽然大环境不好，但郊区购物中心还有一个比较理想的招商情况。”仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华对中国房地产报记者表示。
“当然郊区购物中心开发商自身也花了很多心思做调整，比如加大家居生活类品牌，对愿意且能够在非生活必需品上消费的目的性顾客很有吸引力。”罗绮华补充道。
第一太平戴维斯统计显示，过去一个季度，位于北京非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好，支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元，环比微幅上升0.3%。
值得一提的是，本季度“小超人”李泽楷转手、市场期盼已久的盈科中心“商转办”项目竣工上市，且已实现90%的出租率。
盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。盈科中心较高的出租签约率，加之投资者对办公楼项目的偏好，极具改建潜力的资产在本季度尤其受到投资者的欢迎。该项目的成功也为其他有意升级存量的商业地产企业提供了重要参考。
但罗绮华也提出，盈科中心是个特殊的案例，“商改办”主要看物业位置及硬件适不适合改造新的办公楼，操盘手和管理者也很重要。“‘商改办’的确是缩减商业库存，缓解零售百货颓势比较好的方法，但要具体案例具体分析。”
正在外扩的购物中心
根据仲量联行报告可以看出，由于市场需求不断增长，郊区零售物业空置率较低，绝大部分郊区零售项目开业时达到满租或取得较高的出租率。
例如，总建筑面积27万平方米的超大型购物中心——龙湖天街本季度在北京南郊开业并全部出租签约，开业时95%的店面已开始营业。鉴于租赁市场总体放缓且该项目面积巨大，这一成绩格外令人瞩目。
与此同时，城区零售市场的空置率与上季度持平。本季度，北京银座和谐广场在城区边缘开业，目前全部对外出租签约，且超过90%以上的店面已开始营业，实现了与龙湖天街不相上下的业绩。
由于北京市中心土地的稀缺，各大传统核心商圈可供开发的土地资源有限，在传统商圈之外，大兴、顺义、房山、昌平、通州等产业新城商办市场正在崛起,绿地、旭辉、绿城、葛洲坝等房企提前布局。
而现有居住人群外扩，往郊区集中，也会导致在这些地区生活配套的购物中心的需求越来越大，所以在这些项目出现的时候会满足这部分居住人群的生活消费需求。
项目较大的体量或将在短期内使市场平均空置率有小幅度上升。之前西红门汇聚南城的项目基本都以满租的情况开业，并且这些新增项目的开发商也比较成熟，所以入驻率也会比较高。
第一太平戴维斯统计显示，新开业项目均实现高入住率，加上超市推动全市中高端购物中心入住率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。
第一太平戴维斯也预测，今年内，北京还将迎来5个中高端零售项目入市，新增约68.3万平方米零售面积，新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊，作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。北京商业零售外扩已成大势。
但郊区产城一体化不可能一蹴而就。核心商圈的优质项目和非核心及近郊的区域型购物中心预计将持续赢得良好租金增长势头，但部分新兴商圈的社区型项目可能将更着重引进聚客能力较强而承租能力相对较低的体验型业态以提振人流，因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。
需要提出的是，在多位业内专家看来，郊区购物中心空置率下降，还要得益于开发商的积极转型，向超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极。
“我们可以看到市场新的动态，传统的超市、服装、餐饮以外，更多家居生活类品牌出现，而且它们从原来只占据负1层，开始拓展向更高的楼层，拿下更多的面积。生活时尚品牌对地标性购物中心顾客有显著吸引力。随着客户群逐渐成熟化，生活方式类优质品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花钱的顾客的青睐。”罗绮华说。
以龙湖·时代天街为例，开业整体出租率达99%，品牌同步开业率达到95%。在品牌招商方面，聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
“所以，可以预测大环境虽然不太好，但处于调整阶段的零售商业增长有一定空间，我们比较看好整个零售市场，乐观的认为未来租金增长存在可能性。”罗绮华指出。
“商改办”试水喜忧参半
三季度商业零售市场的另一个亮点是，坐落于三里屯地区的盈科中心成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型，本季度实现90%出租率，成为商业存量升级改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性，也使得其成为“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位处三里屯商圈。楼板面积约169900平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。商业地产黄金时代，盈科中心曾一度是三里屯令人艳羡的地标建筑。
但事过境迁，盈科中心逐渐没落。随着2011年驻扎十年的太平洋百货离开后，盈科中心近4万平方米的商业面积一直空置，租金收入持续下滑，成了“小超人”急于出手的辣手烫山芋。
2008年开始，出售北京盈科中心传闻不断，期间盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间，包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣，但一直没有下文。
“之前一直没有出售成功，坦白讲是价格没有达到预期。”跟踪研究盈科中心的仲量联行华北区投资部副董事徐茜茜称，过去盈科中心在李泽楷手里的时候，为填满写字楼，有一批客户的租金显著低于市场水平，这批客户锁定租约导致投资人做测算的时候很难算过账。
直到在2014年4月基汇资本以57.8亿元价格拿下盈科中心。“在几万平方米空置下，基汇资本确实冒很大冒险。但同时我们要看到基汇资本背后配的是主权基金的钱，对回报率要求相应比较低，这也给基汇资本这样一个机会去对这个项目进行大量改造升级。”徐茜茜说。
随后基汇资本进入并进行改造，将整个面积完全转换为写字楼，面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。租金达到每月300元/平方米，远高于太平洋百货时间每月100元/平方米的水平。
“当时的时间点，如果不租给太平洋百货，整组给另外的市场，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改为写字楼后租金比最初涨了3倍，可以说是个相当理想的结果。”徐茜茜表示。
在基汇资本总裁、联合创办人吴继泰看来，盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。 “购买北京盈科中心是难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目。”吴继泰如是描述。
正是商业物业需求的不平衡，在市场环境不景气，写字楼租金上涨、需求旺盛的情况下迫使配套商业具备转型写字楼的可能性。
盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。仲量联行报告指出，北京东部的百盛购物中心太阳宫店在本季度以总价人民币23.2亿元完成出售。该项目的中国买家很可能考虑将其改建为办公楼，以便最大限度地利用该市场商机。
但需要注意的是，“商改办”的另一典型案例为中关村广场购物中心，近20万平方米面积整体改造为创新办公为主的“中关村·东方创业谷”。但这一大体量新项目出租状况不佳。
“在商业物业增速放缓的情况下，‘商改办’是一种形式，但不是救命稻草。‘商改办’的过程中要充分考虑地理位置、改造条件是否合适，包括接收者管理能力、操盘手水平，这些都是能否盘活库存商业的关键因素。”罗绮华表示。
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