商业地产设计要充分配合招商运营

设计是为购物中心经营服务，要充分配合招商和营运：动线要满足消费者购物习惯，主力店与散租户要联动，消防设计要充分考虑招商灵活性，预留日后促销及宣传活动所需点位，降低能源损耗减少日后运营成本。

商业地产大讲堂第二期于2014年12月21日20:00-22:00在职业经理微信群(商业地产与电商)进行。

分享主题：商业地产设计要充分配合招商运营

分享人：潘汉森（职业经理群规划专家委员会专家，H&Y瀚德建筑事务所董事，永旺AEON商业顾问，从事商场和商业地产设计14年，所设计并在营业商场和综合体超过120万平米）

主持人：郑凯(天津大通地产)、鲁振莉(北京京妮商业)

1、 建筑防火分区应该配合主力店货架摆设要求，满足顾客购物习惯；

↓↓不合理。如果竖向分区，砖墙把右边货架都挡住了，视线很局限。收银台在右后边，顾客消费完付款（非卷帘部分）要绕过砖墙，不符合消费者购物习惯，动线不合理。

↓↓调整后。横向分区，从人流动线上可看出顾客在挑选好商品后可以直接前往收银台，视线也较开阔，符合购物习惯提高顾客满意度，动线流畅。

2、 主力店租赁分界线尽量在防火分区上，主力店应该要跟租户联动

↓↓主力店与散租户要联动，分界线至少要有一个开口。商场以低租金引进主力店，目的是靠主力店带来更多的客流辐射到散租区，所以动线设计方面既要符合主力店运营模式，又要配合散租区的招商和经营。

一些主力店像大润发、沃尔玛都是强迫性的动线，对开口要求很严格；而像永旺是放射性动线，对开口要求要求没那么严格。如果在不同的楼层做切入口，让散租户部分和主力店在各楼层都有互动，这对散租部分很有帮助。有经验的设计师和招商人员都必须清楚明白这一点。当然这也跟招商时的商务条件有关，不一定能够开的出口，以下图为例，如果能开出这个口，会对二三楼的散租区有很大帮助。

3、 主力店区域楼梯应该考虑尽量不能分开卖场

↓↓看到下面这张平面可能大家都觉得很可笑，但是这是实实在在出现的案例。无论作为设计人员、甲方还是招商人员，看到这样的情况我们充分意识到这一点将对以后的招商或运营造成很大的影响。别看这只是一堵墙，如果严按防火规范的话，这堵墙封死后这将形成两个完全分离的区域，两边都有可能做不成超市，对招商和运营都将造成很大困难。所以我们在方案定型间各方（包括建设方、招商方、设计方等）应尽量防止这种满足规范但不满足经营的事情。

↓↓调整后比较统一，招商和运营都不会受到很多限制。这样改变之后，通过加大前室等手段，基本上能满足规范。这只是提一个思路，具体的实际问题可以具体分析。

4、 建筑消防设计要充分考虑招商灵活性

↓↓调整前（红色的是楼梯群，蓝色的是偏僻位置，是类似于仓库的区域。）这张图铺子很深，有六七十米，可以做百货主力店，但如果招商困难，动线调整起来就比较困难。
 

↓↓调整后。这块区域有可能增加一个通道出来，当招商困难时，该通道激活了原来蓝色（下图为绿色）区域，可以成为新的动线，使招商容易些。所以我们在设计时要充分考虑以后招商的灵活性。当平面改变后又不满足以后的招商需要，后面会增加改动费用，延长周期，影响整个项目进度。
 

5、 建筑分区考虑后方通道、货梯卸货区设置

↓↓后方通道设置

厨房垃圾异味很大，不可通过货梯运输，所以特别设置一条通道。我们一般货梯当中专门设置厨房垃圾梯，是特别的一个垃圾通道，包括买菜也是从这条通道过来，垃圾通道和买菜通道共用一个通道。这样就减少这个顾客和垃圾的交叉。

↓↓货梯卸货区设置

卸货区要足够大，满足商铺需求；货梯的吨位数也要满足规定。至于垃圾房，因为厨房垃圾都很臭，所以房间通风要加大。我们帮永旺AEON做的垃圾房会加空调以加大通风、降低温度，减缓细菌繁殖速度

6、餐饮除预留厨房排烟、隔油池还有煤气等之外的东西，我们都会预留用电位置，便于以后做促销或其他活动

这张图片就是主要阐述一些：在设计中需要考虑到日后经营所需预留的备用用电，例如：在中庭位置，可增加为零售租户所需的电源点位及上下水点位等；同时在室外广场，可预留为日后的促销及宣传活动所需的电源点位，电量根据自身情况有所不同，通常需要30—50千瓦。

7、充分考虑设备房，不要影响以后经营与扩展空间

这三张图就显示出在全盘设计时要考虑的一些因素，例如图一所示：标注红蓝色块位置为高压配电室和消防控制室；在图二，将其位置改变，面对地铁通道位置预留门脸铺位，虽开脸不大，但进深可满足类似于屈臣氏等租户需要，因与地铁相连，人流量较大，会受到租户青睐，出租率和租金回报都较高。

↓↓如果设计时便考虑将消防控制室和高压电房往里往后移，这样商铺可以根据需要竖向往里或横向加大划出面积。我们在这位置要预留充分的扩展空间。

8、 机电设计

↓↓建议高压配电室紧挨着空调机房。

高压房与空调机房的关系：空调主机是用电大户，占商场总体用电量的30%-40%左右，如高压配电房距离空调机房越远则电缆造价越高、线损越大、空调运营成本越高，这是招商和运营设计都必须关注的问题，因运营部门所收取的运营管理费为固定金额，线损越大，运营自承担的损耗越高，从而增加了运营成本。

9、关于增加商家的展示面

Q:除了在人流动线的考虑外，如何通过建筑设计的手法增加冷区的展示机会？（冷区理解是在动线上相对比较径深的区域.宏观上越是高层人流引导越难.单层来说离主通道或电梯远的为冷区）

A:在设计上有几种方法做到：做一些休闲的东西在里面；厕所做在里面，让人流通过这个区域；做一些指示将人流导入；灯光也可以考虑。导入人流的手法有很多。错层中庭也是应对冷区的规划方法，通过错层，公共区域多了，聚集的人也多。在四五层中庭可以搞一些活动来导入人流。

Q：除了将中庭惯通每个楼层及将每层退台外，是否还有其它建筑手法来增加商家的展示面？

A:在建筑外面设立广告柱；各楼层平面设立展示位置，导引顾客去想去的位置；在扶梯旁边设立展示的位置等。