存量物业改造设计之建筑硬件改造

1.业态性质的改造

老建筑的改造升级就犹如城市系统的更新，除了大型纯商业项目改造，还涉及到建筑性质的业态转变，比如航站楼到购物中心的业态转变，老街到室内综合市场的改造，旧厂房的改造等，不但引入商业功能，更要把文艺创新、城市文化等概念融入其中。

这些改造往往会遇到非常多的问题，这些考验设计师的专业性和商业敏感性，就本次主题硬件改造来说，业态的转变会需要建筑及消防等硬件的配套升级，而硬件的升级不能只考虑满足规范要求，硬件改造后带来的商业价值才是我们的第一考虑。

业态转变中涉及到的硬件改造手法有很多，本文因篇幅原因无法一一列举，在此分享一个典型手法——下沉广场改造。

下沉广场：不但对解决消防疏散问题有一招鲜吃遍天的妙用，对商业价值提升也是不可预估的双首层概念。下沉广场打破巨大空间的空旷感和视觉的单一感，通过运用垂直高差手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化，有效地解决了空间的串联问题。

这样的改造也可以通过负一层首层化可减小地下空间逼仄感，引导人流进入下沉商业，大大提升地下一层的商业价值。下层式广场的空间开敞、便于聚集人气，能增强下沉式广场的休闲性，同时成为非常好的活动场地，可以通过多种经营增加购物中心的收入，一举多得。

2.垂直交通的改造

商业空间的垂直交通主要有楼梯、电梯与手扶梯三种，新建的商业建筑基本能合理地配置这些硬件，但是存量商业因各种原因存在不少这些垂直交通问题，随着国家经济不断发展，人民生活水平不断提高，人们对用户体验的要求也越来越高。商场里老式的楼梯通行方案已然无法满足人们对舒适度的要求，这就需要一种安全舒适的设备将人们快速运送至商场的各个楼层，电梯、扶梯便是满足这一要求的最佳媒介。下面简单举例说明下改造内容。

观光电梯：比较常见于商业建筑中，而相对于旧的建筑垂直空间的改造，观光梯会是设计师重要考虑的硬件升级，主要是为了展示商场形象。观光电梯主要布置于商场大型中庭处或是建筑临主要街道的外墙外侧。中庭处布置观光电梯，绝佳展现中庭形象的方式，提升商业人气，更好带动了内部的商业氛围。观光电梯布置在建筑临主要街道的外墙外侧，既丰富外立面形象，又展示了强烈的商业气氛，起到了很好的广告效应。

自动扶梯：在商业建筑中的应用非常广泛，是不可缺少的垂直交通工具，已成为现代商业建筑实现商业价值最大化的重要载体之一。自动扶梯的运载能力和舒适度远大于垂直电梯，同时自动扶梯设置于开敞空间内，人们乘坐扶梯时，视线不会受到约束，可以自由观察周边店铺，对人流的引导和商品的展示都是十分有利的。而许多存量建筑往往会忽略停车场到购物中心的扶梯设置，这也是硬件升级的重要内容。现消费习惯和消费水平的提升，现自驾到购物中心消费的人群占比越来越大，原停车场设计的垂直交通只有电梯的占比是比较多的，扶梯设置考虑基本上是考虑不足的。

3.停车场的改造：众多购物中心已经意识到,停车场的功能已经不限于泊车,依照项目的不同发展阶段,设定调整车位配比、运营策略及相关设施服务,不仅能够影响商场的经营,还能为商场增加收益。

机械车位：可减小地下室面积，降低总成本；尤其对于停车配比较大需做局部两层车库的项目，通过设置机械车位，可使一层车位即满足停车指标，成本大大降低；还可以大大缩短工期。但是要注意机械车库的适用，其实目前仅用于低端项目；车位出售困难；一层车库无法满足停车指标的情况下。

屋面停车场：当前我国商业房产蓬勃发展，商业建筑如雨后春笋般在各地涌现，在寸土寸金的城市商圈，越来越多的开发商为了充分挖掘土地潜能，提高空间利用效率，纷纷将建筑的屋面设计为停车场，这种设计最大限度地利用土地空间,同时对停车难问题起到了有效缓解作用。

室外停车场：能有效解决既有建筑设计初期预留的停车位不足的问题，增加客容量，维护度低，结合景观设计能形成靓丽的风景线。

4.园林景观、母婴室、儿童乐园：园林景观应结合消费人群优化，形成人们生活悠闲娱乐的步行场所，聚集人口从而带动经济。所以全新场景化的环境升级多以灵动、亲和的自然元素为灵感，以清新简约的风格为设计主题，项目可通过自然场景化的方式，全面焕新了整体空间品质与随处可见的优美景观、随处可停留的舒适休憩区域相交融，为人们带来丰富的感官体验。